مشاكل المستثمرين العقاريين في تركيا

مشاكل المستثمرين العقاريين في تركيا.. تواجه المستثمرين بعض التحديات القانونية المُتعلقة بملكية العقار وإجراءات التسجيل وتفسير العقود والحماية من الاحتيال.

وتختلف المشاكل باختلاف الخبرة القانونية للمُستثمر، وعادةً ما تنشأ بسبب نقص المعلومات أو عدم الاستعانة بمستشار عقاري أو محامٍ.

ما هي أبرز مشاكل المستثمرين العقاريين في تركيا؟

وضع خبراء العقار في فيرست إسطنبول للاستشارات العقارية والشركات الأخرى العاملة في هذا المجال، أهم وأبرز المشاكل التي تواجه المُستثمرين العقاريين في تركيا وهي:

أولاً-صعوبات تتعلق بملكية الأجانب للعقارات:

توجد بعض القيود القانونية على تملك الأجانب في مناطق مُحددة، كالمناطق الأمنية والعسكريين التي يُمنع تملك الأجانب فيها لأسباب تتعلق بالأمن القومي التركي.
كما أن بعض الجنسيات الخاضعة لقيود إضافية أو لا يحق لها التملك المُباشر أحياناً.
الأمر الذي يتطلب تأسيس شركات باسم المُستثمر، أو اللجوء لترتيبات قانونية مُعقدة.
كما أن عدم معرفة المستثمر الأجنبي بتفاصيل القوانين المحلية من الممكن أن تؤدي لشراء عقارات ضمن مناطق غير مسموح بها.
وبالتالي خسائر كبيرة أو إلغاء لعملية البيع من قبل السلطات المُختصة.

ثانياً-التعقيدات في إجراءات نقل الملكية العقارية:

تشكل إجراءات نقل الملكية العقارية واحدة من التحديات التي تواجه المُستثمر العقاري في تركيا.
خاصةً في ظل التفاوت بين الإجراءات الرسمية وبين ما يجري على أرض الواقع.
قد يواجه المُستثمر بعض التأخيرات في الحصول على وثيقة الطابو، وذلك بسبب البيروقراطية أو عدم اكتمال المُستندات المطلوبة.
أو بسبب وجود مُلاحظات تنظيمية على العقار تمنع نقل ملكيته.
من الممكن أيضاً أن تتفاقم هذه المشاكل إذا لم يكن المُستثمر على دراية كافية بالإجراءات المُتبعة بشكلٍ كافٍ.
أو في حال اعتماده على وسطاء عقاريين غير مُحترفين ولا مهنيين لا يملكون الخبرة الكافية لتسيير المعاملات القانونية بشكلها الصحيح.

ثالثاً-مشاكل تتعلق بعقد شراء العقار في تركيا:

إن عقود البيع والشراء من الممكن أن تشكل مصدر لمشاكل قانونية عدة، سيما إن لم يتم صياغتها بطريقة قانونية دقيقة تحفظ حقوق الطرفين.
فقد يُدرج في العقد بنود مُبهمة أو غير واضحة، أو يتم الاتفاق شفهياً على شروط لم ترد في العقد الرسمي، مما قد يولد نزاعات قانونية يصعب الفصل فيها.
كما يُمكن أن يقوم أحد المستثمرين بالتوقع على عقد شراء غير مصدر رسمياً، مما يجعله عقد غير مُلزم قانونياً حال وقوع خلاف.

ومن الأخطاء الرائجة أيضاً الاعتماد على نماذج عقود جاهزة لا تُراعي خصوصية كل حال أو مشروع، وبالتالي تعريض المستثمر لمخاطر قانونية في المُستقبل.

رابعاً-مشاكل الترخيص أو البناء:

قد يقع المستثمر ضحية شراء عقار غير مُرخص أو عليه مخالفة تنظيمية من بلدية المنطقة التي يقع فيها.
مما يؤدي لتعرض العقار للمُساءلة القانونية أو إمكانية الهدم في بعض الأحيان.
ويمكن أيضاً أن تكون العقارات المعروضة للبيع مازالت قيد الإنشاء ولا تملك التصاريح اللازمة.
أو تكون غير مستوفية لشروط البناء ما قد يعرض المستثمر لخسائر مادية كبيرة.
وبعض المشاريع تجري عليها تعديلات لاحقة بعد توقيع عقد الشراء، دون موافقة الجهات الرسمية، ما يؤدي لمشاكل في تسجيل العقار وحصوله على وثيقة الطابو.

خامساً-التحديات الضريبية:

من الممكن أن يواجه المُستثمر صعوبات في فهم النظام الضريبي التركي، لاسيما مع تغير قوانين الضرائب وتفاوت تقديرات القيم العقارية بين البلديات التركية.
كما يمكن ألا يكون بعض المُستثمرين على معرفة بالضرائب العقارية السنوية المستحقة على العقار، أو الضرائب المترتبة على عمليات البيع وإعادة البيع.
وبالتالي تراكم الديون والغرامات على المستثمر، بالإضافة لأن عدم وضوح بعض بنود الإعفاءات الضريبية للمستثمرين الأجانب قد يفقدهم فرصاً قانونية لتقليل التكاليف.

سادساً-مخاطر الاحتيال العقاري:

إن بعض المستثمرين يدخلون السوق العقاري التركي دون استشارة قانونية موثوقة.
فقد يتعرض المُستثمر لمحاولات بيع مُزدوج للعقار نفسه، أو لشراء عقارات بوثائق مُزورة.
أو التعامل مع وسطاء عقاريين غير مرخصين يقدمون عروض وهمية أو مشاريع غير موجودة أصلاً.
وغالباً ما يتم التلاعب بالمعلومات المُقدمة للمستثمر، سواءً الموقع أو مساحة العقار أو سلامة العقار القانونية، مما يؤدي لاكتشاف الحقيقة متأخراً بوقت يصعب فيه استرجاع الحقوق.

كيف يمكن تفادي المشاكل القانونية؟

الاستعانة بمستشار عقاري وموثوق وذو باع طويل في السوق العقاري التركي، والقيام بدوره بشرح واقع السوق والضرائب وغيرها من الأمور للمُستثمر.
استشارة محامي عقاري متمرس في القوانين العقارية التركية، حيث يتولى المحامي فحص الوثائق والمستندات والتحقق من صحتها.
يُنصح بتجنب التعامل مع أشخاص أو جهات غير معترف بها رسمياً أو غير خاضعة للرقابة القانونية، حيث تكثر حالات الاحتيال عبر هذه الأطراف.
إجراء جولة عقارية ومشاهدة العقار على أرض الواقع، والتأكد من حالته الفعلية وموقعه والتطابق مع المواصفات المذكورة في العقد.
يجب على المُستثمر مراجعة سجل العقار في مديرية الطابو للتأكد من أنه مسجل بشكل رسمي وخالي من أي مشاكل قانونية أو تنظيمية أو ديون أو رهن عقاري.

ما دور الحكومة التركية بالحد من مشاكل المستثمرين العقاريين في تركيا؟

أدركت الحكومة التركية أهمية تنظيم السوق العقاري التركي، وتوفير بيئة آمنة للمُستثمرين، لذلك قامت بعدة إصلاحات تشريعية وإدارية أبرزها:

رقمنة سجلات العقارات.
تسهيل معاملات الطابو ونقل الملكية.
توفير خدمات التحقق الإلكتروني من بيانات العقار.
فرض معايير صارمة على الشركات العقارية والمُطورين لضمان الشفافية.
تشريع قوانين جديدة للحد من الاحتيال العقاري.
إطلاق منصات إلكترونية رسمية تسمح للمُستثمرين الاستعلام عن المشاريع العقارية ووضعها القانوي قبل الشراء.
توفير خدمات الترجمة القانونية ومُساعدة المُستثمرين الأجانب في المؤسسات الرسمية.