مخاطر شراء عقار في تركيا بدون تسجيل رسمي

مخاطر شراء عقار في تركيا بدون تسجيل رسمي تتمثل بعدة أمور أبرزها، فقدان حقوق الملكية، التعرض للاحتيال، عدم القدرة على بيع العقار في المستقبل.

إن التسجيل الرسمي في مديرية الطابو والمسح العقاري التركية، تضمن حماية المُشتري والاعتراف الحكومي بملكيته للعقار.

التسجيل الرسمي للعقارات في تركيا:

يُعد التسجيل الرسمي للعقارات التركية إجراءً رئيسياً يهدف لإثبات ملكية العقار بشكلٍ قانوني.
حيث يتمثل هذا التسجيل في الحصول على "وثيقة الطابو العقاري التام" أو ما يُعرف بسند الملكية.
وهو عبارة عن مستند رسمي ووحيد يبين مالك العقار الحقيقي، والمُعترف به من قبل الحكومة التركية.
يُصدر سند الملكية من مديرية الطابو، ويتضمن جميع التفاصيل المُتعلقة بالعقار.
من موقعه ومساحته وصولاً للمالك القانوني، ولا يُمكن للمُشتري إثبات ملكيته للعقار أمام الجهات الرسمية في البلد بدون هذا المُستند.
وعدم وجوده يُعرضّ مشتري العقار لخطر فقدانه.
يعتقد البعض أن عقد شراء العقار في تركيا الموقع من قبل البائع والمُشتري والمُصدق لدى دائرة النوتر الحكومية، عبارة عن مستند قانوني.
إلا أن هذا العقد هو مجرد اتفاق مبدأي على نقل الملكية العقار، وإبراز العقد وحتى إيصالات تحويل قيمة العقار غير كافية لإثبات ملكية العقار.
ولكن عقد الشراء وإيصالات التحويل تُساعد في رفع دعوى قانونية على البائع عند التخلف عن نقل ملكية العقار للمشتري الجديد.

ما هي مخاطر شراء عقار في تركيا بدون تسجيل رسمي؟

كما بيّنا أعلاه فإن التسجيل الرسمي لدى مديرية الطابو والحصول على سند الملكية التام، هو الوسيلة القانونية الوحيدة لإثبات ملكية العقار.

وعليه فإن مخاطر عدم التسجيل الرسمي تكون بالنقاط التالية:

أولا-فقدان الملكية القانونية:

في حال نشوب نزاع بين البائع (المالك السابق) والمُشتري (المالك الجديد)، أو عند إعلان إفلاس البائع المُتمثل بالشركة الإنشائية.
قد يجد المُشتري نفسه غير قادر على إثبات ملكيته للعقار، الأمر الذي يؤدي لفقدان ملكية العقار دون الحصول على أي تعويض.

ثانياً-احتمالية بيع العقار لأكثر من مشتري:

إن عدم التسجيل الرسمي والحصول على طابو عقاري، من الممكن أن يدفع المالك الأول (البائع) لبيع عقاره لأكثر من مشتري، ضمن عدة عقود.
وإن تصديق عقد الشراء من قبل النوتر التركي لا يعني إثبات الملكية للمُشتري، بل هو عبارة عن تصديق لصحة التواقيع ومنح العقد الصفة القانونية فقط.
وعليه من الممكن أن نجد عدة عقود لنفس العقار مُباعاً أكثر من مرة لأكثر من مُشتري وجميعها مصدقة من قبل النوتر.

ثالثاً-تعديل شروط العقد:

بعض عقود الشراء يتم إبرامها قُبيل انتهاء أعمال بناء العقار، وبالتالي عدم تسجيل العقار رسمياً قد يعني إمكانية تعديل تفاصيل العقار المذكورة في العقد.
على سبيل المثال يتم ذكر مساحة العقار في العقد 140 متراً إلا أنه عند اكتمال البناء، يجد المشتري أن مساحة عقار لا تزيد عن 110 أمتار.
كما أن تقسيمات العقار قد تختلف بين المُخططات المُعروضة أثناء توقيع عقد الشراء وبعد تسليم العقار جاهزاً.
مما يُدخل المشتري في نزاعات قانونية مع البائع، قد تمتد لسنوات طويلة في أروقة المحاكم.

رابعاً-الغرامات والعقوبات:

فرضت الحكومة التركية قوانين صارمة بخصوص تسجيل العقارات.
لذلك فإن أي مُحاولة للتحايل على هذه القوانين، قد تؤدي لفرض عقوبات وغرامات مالية.
وصولاً لإمكانية إلغاء صفقة البيع بالكامل.

العواقب المالية لشراء عقار في تركيا بدون تسجيل رسمي:

إن شراء عقار في تركيا بدون تسجيل رسمي من الممكن أن يصل إلى حد الكارثة من الناحية المالية.
إذ يُمكن أن يجد المشتري نفساً مُضطراً، لدفع مبالغ كبيرة من المال مقابل عقار لا يمكنه تأجيره أو بيعه لاحقاً.
كما أن العقارات الغير مُسجلة لا يُمكن رهنها لدى البنوك، الأمر الذي يمنع المُشتري من الاستفادة من أي قروض عقارية في المستقبل.
من الممكن أن يتحمل المشتري تكاليف إضافية ليست بالحسبان، كرسوم قانونية لمحاولة تصحيح وضع العقار.
أو تكاليف المحاكم في حالة النزاعات.
وقد تواجه العقارات غير المُسجلة مشاكل في تزويدها بخدمات المرافق الخاصة، من كهرباء وماء وغاز وهاتف وإنترنت.

أبرز حالات شراء عقار في تركيا بدون تسجيل رسمي:

شراء عقار في تركيا من وسطاء غير مُرخص لهم مزاولة مهنة الوساطة العقارية.
طلب شراء عقار من أفراد أو مكاتب عقارية ذات سمعة سيئة.
عرض عقارات بأسعار زهيدة وغير منطقية، مما يدفع العميل للشراء بسرعة والاكتفاء بعقد البيع.
شراء عقار في مشروع مجمع سكني قيد الإنشاء من شركات إنشائية ضعيفة، غير حاصلة على ترخيص بناء أو هُناك خلاف بينها وبين صاحب الأرض ونزاعات قانونية قد تمنع إصدار سند الملكية.

كيف يمكن تجنب تلك المخاطر وضمان تسجيل العقار؟

يرى خُبراء العقار في فيرست إسطنبول العقارية، أن هناك عدة خطوات لضمان شراء عقار وتسجيل رسميه وهذه الخطوات هي:

1-الحصول على وثيقة الطابو:

يجب التأكد من وجود طابو للعقار المُراد شرائه.
قبل توقيع عقد الشراء وتحويل قيمته لحساب البائع.

2-الاستعانة بمستشار عقاري موثوق:

لابد من تعاون العميل مع شركة عقارية أو مُستشار عقاري موثوق.
علماً أن فيرست إسطنبول على دراية تامة بالأوضاع القانونية لكافة العقارات المعروضة للبيع في تركيا.
ولديها خبراء عقاريين مستعدين لتقديم استشارات مجانية والتعريف بقوانين التملك العقاري في تركيا.
إلى جانب توفير عروض عقارية لعقارات سكنية أو تجارية، حاصلة على كافة التراخيص ومسجلة بشكل رسمي في مديرية الطابو.

3-ابتعد عن الوسطاء غير المرخصين:

هُناك فرق شاسع بين مستشار عقاري الذي يرسم خارطة استثمارية حقيقية، وبين الوسيط العقاري الذي يهدف فقط لبيع العقار وتحصيل عمولته.
ففي الوقت الذي تبدأ مهمة المُستشار بتعريف العميل بطبيعة سوق العقارات التركية والقوانين والتكاليف، ولا تنتهي بكتابة عقد البيع بل تمتد إلى خدمات ما بعد البيع مروراً بإصدار وثيقة الطابو.
فإن مهمة الوسيط العقاري الغير مُرخص تنتهي بمجرد كتابة عقد الشراء، وتحويل قيمة العقار لصالح البائع.
لذلك تجنب التعامل مع سمسار هدفه الربح، وتعاون مع مستشار بل صديق عقاري ذو سمعة طيبة وموثوقية.