حقوق المُستثمر عند تأخر تسليم العقار التركي

حقوق المُستثمر عند تأخر تسليم العقار، تدخل ضمن قائمة قوانين التملك العقاري في تركيا بهدف زيادة ثقة المستثمر والمشتري الأجنبي عموماً بسوق العقارات التركية.

عقود بيع العقارات في تركيا:

تحظى عقود البيع بإطار قانوني قوي، يؤمن حماية كافة الأطراف.
ويعتبر قانون حماية المُستهلك رقم 6502 من أبرز القوانين الناظمة لهذا النوع من التعاملات.
سيما عند شراء عقار قيد الإنشاء في تركيا، كونه يُلزم الشركات الإنشائية بسن شروط واضحة في عقد شراء العقار.
من أهمها تحديد موعد التسليم النهائي لعقارات المشروع الجاري بنائه.
يشترط القانون تسجيل العقود المُتعلقة ببيع العقارات على المخطط التي لم تُبنى بعد، لدى الكاتب بالعدل (النوتر) أو السجل التجاري.
الأمر الذي يمنح المُشتري حماية قانونية إضافية ويسمح له بالمطالبة بحقوق إذا ما أخل البائع بأي بند من بنود عقد بيع العقار، بما في ذلك تأخر التسليم.

هل هُناك تأخر تسليم عقار قانوني في تركيا؟

نعم، يعتبر تأخر تسليم العقار في تركيا قانوني بحال وجود ظروف قاهرة مثل الكوارث الطبيعية، أو صدور قرارات حكومية أو تعديلات أدت لتأخر أعمال البناء وبالتالي تأخر التسليم.
علماً أن مُدة التأخير القانونية المُتاحة لكافة المشاريع العقارية في تركيا بسبب سوء الأحوال الجوية، أو تأخر وصول واردات المواد الخام، تتراوح بين 3 إلى 6 أشهر.
وعند انتهاء أعمال البناء وتسليم العقار يجب أن يكون التسليم تاماً، بمعنى أن يكون العقار مكسياً من الداخل والخارج.
ومزود بخدمات المرافق الخاصة كالكهرباء والماء وغيرها، بمعنى أن يكون جاهز للسكن والاستخدام مُباشرةً.

حقوق المستثمر في تركيا عند تأخر التسليم:

يمنح القانون التركي الحق للمستثمر المحلي أو الأجنبي على حدٍ سواء، المطالبة بحقوقه المذكورة في عقد شراء العقار في تركيا.
وعلى رأسها التسليم في الموعد المُحدد، وعند عدم التسليم يحق للمستثمر التوجه إلى القضاء ورفع دعوى يُطالب بها المطور العقار بتعويضه مالياً عن كل شهر من أشهر التأخير.
يُحدد القاضي الغرامة الواجبة على الشركة الإنشائية عن كل يوم أو شهير تأخير ويُلزم الشركة بسدادها لصالح المُشتري.
هذا ومن حق المشتري أيضاً أن يفسخ العقد ويسترد كافة المبالغ المدفوعة مع فوائد التأخير.
علماً أن جلسات من هذا النوع لا تستغرق سنوات طويلة، وحتى وإن طالت لعدة أشهر فإنها وبلا شك تُسحم لصالح المشتري ويُسترد من خلاله كافة حقوقه.
تستعين المحكمة بخبراء لتقييم مدى الخسارة الواقعة على المشتري نتيجة التأخير، من أجل تحديد الغرامة المفروضة على الشركة الإنشائية.

واجبات المطور العقاري اتجاه المشتري:

تقع على عاتق الشركة الإنشائية (المقاول) مسؤوليات قانونية واضحة، بمُجرد توقيع عقد البيع مع المُشتري.
تشمل هذه المسؤوليات الالتزام بالمواصفات الفنية والتصميمية للعقار.
بالإضافة لوجوب تسليم العقار في التاريخ المُحدد والمذكور بند من بنود العقد دون تأخير غير مُبرر.
وإذا ما حصل تأخير بدون تقديم تبرير رسمي (كوقوع كارثة طبيعية مثلاً)، ويستند على التبرير على مستندات.
فإن الشرمة تكون مُلزمة قانونياً بتعويض المُشتري، كما يُمكن أن تُفرض على المقاول غرامات وفقاً للعقد أو لقرارات المحكمة.
بالإضافة لتعرض الشركة التي تخل بالتزاماتها لتصنيف سلبي في السوق العقاري، الأمر الذي يؤثر على سمعتها واستثماراتها المُستقبلية.
يُعتبر التزام الشركة بتقديم جدول زمني دقيق ومُحدّث خطوة مُهمة لإثبات حُسن النية وتخفيض الأضرار.

ما هي الخطوات الواجب على المُشتري اتباعها لحفظ حقوقه؟

وضع الخبراء القانونيين في فيرست إسطنبول للاستشارات العقارية، والشركات الأخرى العاملة في هذا المجال عدة خطوات من شأنها ضمان المُشتري حقوقه، وهذه الخطوات هي:

أولاً-تحديد موعد التسليم في العقد:

من الضروري أن يتأكد المشتري من أن عقد الشراء يتضمن تاريخ مُحدد لتسليم العقار.
بالإضافة لوجود نص واضح يحدد الشروط الجزائية، أو الغرامات التي ستترتب على الشركة الإنشائية عند التأخير.

ثانياً-الاحتفاظ بالمُستندات الرسمية:

يجب الاحتفاظ بكافة المُستندات المُتعلقة بعملية الشراء.
مثل نسخة العقد، الإيصالات، المراسلات الإلكترونية أو الورقية مع شركة الإنشاء.
وذلك لأهميتها القانونية في إثبات الحقوق.

ثالثاً-إرسال إنذار قانوني عند بداية التأخير:

بُمجرد حدوث تأخير في الموعد المتفق عليه والمذكور في عقد الشراء دون مُبرر واضح.
يجب على المُشتري إرسال إنذار رسمي خطي للشركة الإنشائية.
ويُفضّل أن يكون الإنذار مُصدق من قبل النوتر التركي أو البريد الرسمي لحفظ الحقوق مُستقبلاً.

رابعاً-الاستعانة بمحامي مُختص بالعقارات:

إذا لم يتم حل المسألة بين المشتري والبائع بشكل ودي.
يُنصح بالتعاون مع محامي عقاري للحصول على الاستشارات اللازمة في هذا الأمر.
واتخاذ خطوات قانونية مُناسبة مثل رفع دعوى أو المطالبة بالتعويض.

خامساً-التوجه نحو الجهات الرسمية المُختصة:

بإمكان المُشتري في هذا الخطوة التوجه نحو وزارة البيئة والتطوير العُمراني.
أو الهيئات الرقابية ذات الصلة لتقديم شكوى ضد الشركة الإنشائية.
سيما إذا كانت هُناك مخالفات جسيمة، أو نمط مُتكرر من التأخير.

تأخر تسليم العقار في مشاريع الضمان الحكومي:

يختلف الوضع القانوني في تأخر تسليم العقار بين مشاريع الشركات الخاصة، أو المشاريع المُشيّدة بضمان حكومي.
فعندما يتم شراء عقار ضمن مشروع بضمان الحكومة التركية، كمشاريع شركة TOKI.
فهذه المشاريع تخضع لرقابة مُشددة من الجهات الرسمية، الأمر الذي يجعل موضوع التأخر في تسليم العقار لديها أمر نادر الحدوث.
وفي حال حصول تأخير في تسليم العقار، فإن الجهة الضامنة تكون مسؤولة عن حماية حقوق المُشتري وضمان حصوله على تعويضات مُناسبة أو حلول بديلة.
بالإضافة إلى أحقية المشتري بالتواصل مُباشرةً مع الجهة الحكومية الضامنة، سواءً كانت وزارة أو بلدية لمعالجة أي تأخير.
وقد توفر الحكومة جدول جديد لتسليم عقارات المشروع مع إجراءات تصحيحية أكثر توضيحاً.

ما هو دور المحامي أو الوسيط العقاري عند حدوث تأخير؟

يؤدي المُحامي أو المستشار العقاري دوراً بارزاً في حماية المُشتري من مخاطر تأخر تسليم العقار.
فُمنذ بداية عملية الشراء يجب الاستعانة بالمستشار أو المحامي العقاري، لشرح بنود عقود الشراء.
والتأكد من وضوح شروط التسليم والتعويض.
ويُمكن للشركة العقارية (المستشار العقاري) توفير دعم قانوني واستشاري، عبر فريق مُتخصص بمتابعة ملفات العقار من لحظة التفكير بالشراء إلى التسليم النهائي.