سند الارتفاق العقاري في تركيا

سند الارتفاق العقاري في تركيا يُشكل أحد المفاهيم والمُصطلحات الرئيسية في السوق العقاري التركي، لذلك من الواجب علينا التعريف به والتفريق بينه وبين سند الملكية التام.

مفهوم سند الارتفاق العقاري في تركيا:

سند الارتفاق وبالتركية Kat irtifakı هو عبارة عن مُستند قانوني يُصدر عن مديرية الطابو والمسح العقاري في تركيا.
ويُمنح للمباني التي مازالت قيد الإنشاء (لم يكتمل بنائها بعد)، ويعُتبر التزاماً يُحدد حقوق مُلاك العقارات في بناء مُشترك.
يُسجل سند الارتفاق العقاري ضمن سجلات دائرة الطابو التركية، ويُبين تفاصيل الوحدة العقارية العائدة للمُشتري.
بما في ذلك موقع العقار، مساحته، مُخططاته الهندسية التي سيتم البناء وفقاً لها.
يختلف سند الارتفاق عن الملكية النهائية، كونه يُشير إلى الالتزام بملكية الوحدة المُستقبلية، وليس تأكيداً على البناء العقار جاهز للسكن.
يُمثل هذا السند خطوة قانونية لضمان الشفافية بين المُشتري والشركة الإنشائية (البائع)، ويُستخدم كثيراً في المشاريع الكبيرة التي تضم وحدات سكنية وتجارية.
يتمكن المشتري بفضل هذا السند من حماية حقوقه، حتى لو كان العقار الذي اشتراه قيد الإنشاء، الأمر الذي يُعزز ثقة المُشتري بقانون التملك العقاري في تركيا.

ما أهمية الحصول على سند الارتفاق؟

يؤدي سند الارتفاق دوراً حيوياً في تنظيم العلاقة بين المُشتري والبائع ويضمن حقوق الطرفين اتجاه بعضهما البعض.
فالمشتري يحصل على تأكيد قانوني بملكيته للعقار المُستقبلي الذي مازال في مرحلة البناء، ما يمنحه الثقة في عملية الشراء.
أما البائع فإنه يتلقى تسهيلات في عمليات البيع المُبكرة لعقارات مشروعه، بما يخدم التمويل اللازم لاستكمال أعمال التشييد.
يُسهم سند الارتفاق بتقليل النزاعات التي قد تنشأ بين الأطراف المعنية، كما يُعدّ شرطاً أساسياً للحصول على سند الملكية التام بمجرد اكتمال أعمال البناء.
يُشجع هذا المُستند المشتري المحليين والأجانب على الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء.
كونه يضمن لهم استلام عقاراتهم عند اكتمال الإنشاءات، بنفس الشروط المُتفق عليها.
لذلك يعتبر دليلاً على التزام الشركة الإنشائية بالتصميم الهندسي والمواصفات الفنية التي عُرضت عليه أثناء عملية الشراء.

خطوات الحصول على سند الارتفاق العقاري في تركيا:

تستوجب عملية استخراج سند الارتفاق العقاري القيام بعدة خطوات هي:

أولاً-تقديم طلب رسمي لدائرة الطابو:

تبدأ الشركة الإنشائية (البائع) بتقديم طلب رسمي لدائرة الطابو.
وذلك للحصول على سند الارتفاق، ويتضمن هذا الطلب المعلومات الأساسية للعقار.

ثانياً-توفير الوثائق المطلوبة:

يجب تقديم مجموعة من الأوراق التي تشمل:

تصريح البناء الصادر عن البلدية.
المُخططات الهندسية للمشروع المُعتمدة من الجهات المُختصة.
المُستندات الشخصية للبائع أو مُطور المشروع، مثل جواز السفر أو الهوية الوطنية.
بيان تقسيم المشروع، وتفاصيل الوحدات العقارية.

ثالثاً-مُراجعة الطلب من قبل الجهات المُختصة:

بدورها تُراجع دائرة الطابو العقاري الوثائق المُقدمة.
وذلك من أجل التحقق بأن المشروع يتوافق مع القوانين التركية واللوائح السارية.
وفي حال وجود أي نقص في الأوراق يتم طلب استكمالها قبل الانتقال للخطوة التالية.

رابعاً-إصدار سند الارتفاق:

عند التأكد من استيفاء كافة المتطلبات، وتقديم كافة الأوراق والمُستندات المطلوبة.
يصدر سند الارتفاق باسم المُشتري بصفته المالك الجديد.
مع توثيق المعلومات الخاصة بالعقار، كالموقع والمساحة وغيرها.

خامساً-تسجيل السند في الطابو:

يُسجل سند الارتفاق العقاري في دائرة الطابو بشكل رسمي.
ليُصبح وثيقة قانونية يُعتمد عليها في المعاملات المُستقبلية.

ما أوجه الاختلاف بين سند الارتفاق وسند الملكية التام؟

يشكل كُلّاً من سند الارتفاق Kat irtifakı وسند الملكية التام Kat mülkiyeti، وثيقتين رئيسيتين في سوق العقارات التركية.

إلا أنها يختلفان يشكل جوهري من حيث الغرض والاستخدام، ويُمكن أن نبين الفروق الرئيسية بينهما بالشكل التالي:

1-مرحلة الإصدار:

يصدر سند الارتفاق عندما يكون المشروع في مرحلة البناء (قيد التشييد)، ويُحدد حقوق مُلاك العقارات المستقبلية في المشروع.
أما سند الملكية التام فيصدر بعد اكتمال أعمال البناء بشكل كليّ، واستلام شهادة الإسكان مما يعني أن العقار أصبح جاهزاً للاستخدام السكني أو التجاري.

2-طبيعة الوثيقة:

يُشكل سند الارتفاق التزام قانوني يربط المُشتري بالبائع، وذلك لضمات تسليم العقار وفقاً للتصميم والمُخططات المُتفق عليها.
أما سند الملكية التام فيُعتبر إثبات قانوني يؤكد الملكية الكاملة للوحدة العقارية، مما يُتيح للمالك التصرف به بيعاً أو تأجيراً أو إشغالاً.

3-الاستخدام القانوني:

يقتصر سند الارتفاق على العقارات التي مازالت في مرحلة البناء، ولا يُمكن استخدامه لاستلام العقار أو التصرف فيه.
فيما يُعدّ سند الملكية التام وثيقة قانونية نهائية تسمح لصاحب العقار بالانتفاع الكامل منه.

4-شروط التحويل:

يُمكن تحويل سند الارتفاق لسند ملكية تام بمجرد انتهاء الإنشاءات، وصدور شهادة الإسكان.
إلا أن سند الملكية التام لا يتطلب أي تعديل إضافي، ويبقى قائماً طالما لم يحدث أي تغيير على ملكية العقار.

أبرز التحديات المُتعلقة بسند الارتفاق العقاري:

هُناك عدة تحديات رأت فيرست إسطنبول للاستشارات العقارية في تركيا، أنه من الضروري تسليط الضوء عليها، وهذه التحديات هي:

تأخر المطور العقار في إتمام أعمال بناء المشروع، مما يؤدي لتأجيل تحويل سند الارتفاق إلى سند الملكية التام.
في بعض الحالات تكون أسباب التأخير قانونية، مثل نزاعات حول ملكية الأرض أو مخالفات في البناء.
تشكل الثقة عاملاً حاسماً بين المُشتري والشركات الإنشائية، وذلك لتجنب الوقوع في المشاكل القانونية.
فقد يتعرض المُلاك لمخاطر التعامل مع شركات إنشائية غير موثوقة، وذلك يؤدي لصدور سندات ارتفاق تتضمن معلومات غير دقيقة أو غير مُطابقة للواقع.
قد يواجه المُلاك مشامل تتعلق بعدم تطابق التصميم النهائي للمشروع مع الخطط المُتفق عليها.
في مثل هذه الحالات يمكن استخدام سند الارتفاق كأداة قانونية يُمكن استخدامها للدفاع عن حقوق المُشتري ومُطالبته بالتعويض.