مشاكل شراء عقار غير مُرخص في تركيا

مشاكل شراء عقار غير مُرخص في تركيا.. إن لكل دولة قوانينها وشروطها الخاصة، وبالنسبة لتركيا فإن تلك الشروط تتعلق بالبناء نفسه من ناحية التصميم أو الغرض المقصود من إنشائه.

بالإضافة للمواد الداخلة في تشييده وكميتها ومتانة الأساسات والصلابة، ومدى مُطابقتها لشروط الأبنية المُقاومة للزلازل والكوارث، أو من حيث الأرض التي يُبنى عليها ها البناء بحيث تكون داخلة ضمن تنظيم إنشائي أو مُخطط إعماري.

فوائد ترخيص البناء في تركيا:

يُحقق البناء المرخص في تركيا الكثير من الفوائد أبرزها:
أن يكون البناء صحيحاً من الناحية الفنية وذو متانة جيدة، إذ أن التقارير التي يُمنح الترخيص للبناء بموجبها يجب أن تُراعي متانة الأرض وأهليتها للبناء.
الحفاظ على قدرٍ عالٍ من التنظيم لمشاريع البناء، إذ أن الترخيص يكفل وجود تنسيق بين الأطراق المسؤولة عن تنظيم أعمال البناء.
حصول البناء على ترخيص يعني أنه بناء قانوني، وبالتالي سيتم تسجيله بمديرية الطابو والمسح العقاري ومنحه سندات ملكية عقارية.
أن يكون البناء مُرخصاً يعني أن المستثمر يتمتع بالحماية لأنشطته واستثماراته في تركيا، مقابل التزامه بمعايير وشروط البناء.
يختصر الترخيص الكثير من الوقت والجهد والتكلفة التي قد تقع لاحقاً، في حال لم يكن البناء حاصلاً على الترخيص ومنها إزالة العقار وهدمه بشكل نهائي.

أنواع تراخيص البناء في تركيا:

في تركيا هُناك عدة أنواع من تراخيص البناء أهمها:

ترخيص البناء الي يتم بموجبه التشييد على الأرض.
النوع الثاني ترخيص الإنشاء الي فيه تفصيل مواصفات البناء والمواد الداخلة فيه.
أما النوع الثالث ترخيص الاستخدام.
وهُناك أيضاً تراخيص إنشاء الكبرى السكنية أو التجارية.
بالإضافة إلى ترخيص الهدم في حال رغبة المالك بهدمه لإنشاء بناء آخر مكانه.
وصولاً إلى ترخيص التجديد إذا كان المُخطط المعماري ينص على ضرورة ترميم أو تجديد أحد الأبنية الموجودة.

خطوات الحصول على ترخيص البناء في تركيا:

إعداد مُخطط معماري للبناء.
مراجعة الجهات الحكومية المُختصة بشؤون الإعمار في البلدية التي تتبع الأرض لها للحصول على رخص بناء.
إعداد مجموعة من الوثائق اللازمة للحصول على تراخيص البناء.

الأوراق المطلوبة للحصول على ترخيص البناء في تركيا:

طلب التقديم على الرخصة.
مُستند الأرض من الطابو.
الحالة الإعمارية والتي تُطلب من البلدية الواقع البناء ضمن حدودها الإدارية.
وثيقة الوضعية التي تبين حدود القطاعات، وتمنح من قبل مديريات المسح العقاري.
وثيقة سجل غرفة المُُهندسين الكهربائيين.
مُخطط التمديدات الصحية مُصدق عليه كذلك من غرفة المعماريين.
وثيقة سجل غرفة المُهندسين الميكانيكيين.
تقرير دراسة التُربة.
الأوراق الخاصة بالمسؤول عن تنفيذ المُخطط.
وثائق تتعلق بمُتعهد البناء، إذ لا يتعهد إلا من متعهد مُصرح له بالبناء.
عقد مشرف البناء.
نموذج معلومات مُتعلق بالبناء.
وثائق الشركة المُختصة بالرقابة على البناء.
عقد الرقابة على البناء.
وصل مصرفي يبين إيداع 20% من أجرة الشركة المُراقبة للبناء في حساب الشركة.

عقوبة البناء غير المُرخص في تركيا:

باعتبار المباني الحديثة والمجمعات السكنية الحديثة في تركيا تخضع لمعايير صارمة تتطلب الالتزام بمواصفات دقيقة يعتمدها السجل العقاري.
فإن الإخلال بهذه المعايير من المُمكن أن يعرّض صاحب البناء غير المُرخص لصدور قرار بهدم بنائه.
فعلى سبيل المثال، إا كان ترخيص البناء هو لبناء أربع طوابق فقط، ثم أضاف صاحب البناء طابقاً إضافية (طابق خامس).
فإن كانت الأرض التي يقع فيها البناء غير قادرة على تحمل الطابق الإضافية، مما يجعل البناء عرضة لخطر السقوط والانهيار خصوصاً في أوقات الكوارث الطبيعية.
فإن السلطات المعنية ستصدر حينها عقوبة أو مخالفة بحق البناء، ثم تصدر البلدية قراراً بالهدم.
ثم تتولى تنفيذه وقد يكون الهدم هو للطابق الإضافة فقط أو لكامل البناء بحسب تقرير الحالة الفنية.

متى تلجأ السلطات التركية لاتخاذ قرار الهدم؟

هُناك حالتين تلجأ من خلالهما السلطات التركية لاتخاذ قرار الهدم وهما:

إذا كانت الأرض المبني عليها غير صالحة لأن يُبني عليها هذا البناء بالكليّة، أو لا تتحمل العدد المُشيّد عليها من الطوابق المُضافة، وهُناك يكون قرار الهدم أكثر وجاهة في حال كان وضعه الفني يشير لعدم قدرته على مقاومة الكوارث المُختلفة وبالتالي تعرضّه للدمار والانهيار.
أن يكون البناء غير مُرخص بالأصل أو تكون هُناك طوابق قد أضيفه إليه دون الحصول على ترخيص مُسبق.

كيفية تجنب هدم البناء غير المُرخص بعد صدور القرار:

بحسب القوانين التركية الخاصة بالأبنية المُعرضة لخطر الكوارث التي تبين كيفية تطبيق التحوّل الحضري الذي اعتمد في السنوات الأخيرة في تركيا.
فإنه إذ أخطر مكتب السجل العقاري مالك العقار بقرار الهدم، يُمكن لمالك العقار الاعتراض خلال فترة 15 يوماً.
حيث يجب تطبيق القرار وهدم البناء في غضون شهرين، وإذا لم يكن هُناك اعتراض أثناء هذين الشهرين.
يُعطى المالك 30 يوماً كمهلة أخيرة وعند انتهائها تتولى الجهات المحليّة التابعة لوزارة البيئة والتمدن والتغير المناخي أمر هدم البناء.
وبالنسبة لتجنب هدم البناء غير المُرخص بعد صدور قرار الهدم، فإن القوانين ذات الصلة تُدرج مُصطلحات مثل مُصطلح الهدم، مصطلح تعزيز المباني الذي يُمكن تطبيقه إذا كان البناء المُهدد ذو عدد قليل من الطوابق وليس مرتفع كثيراً.

للمزيد من المعلومات حول القوانين العقارية في تركيا أو عقارات إسطنبول والتملك والاستثمار العقاري، يُمكنكم في أي وقت التواصل مع فريق خدمة عُملاء فيرست إسطنبول عبر الاتصال مُباشرة بالرقم +905342617763