مُخالفات تؤثر على سعر العقار في تركيا

هُناك مُخالفات تؤثر على سعر العقار في تركيا وتؤدي لانخفاض قيمته أو تعقيد إجراءات بيعه وشرائه، حيث تُشمل هذه المُخالفات البناء دون التراخيص، وعدم الامتثال لمُخططات الإعمار.

بالإضافة لوجود ديون أو رهن عقاري غير مُسددة، ما هي أبرز المُخالفات المؤثرة على سعر العقار في تركيا، وما هي طريقة تجنبها لضمان إنجاح العملية الاستثمارية.

ما أهمية الامتثال للقوانين العقارية عند التملك في تركيا؟

يُعتبر الامتثال للقوانين العقارية أمراً حتمياً من أجل شمان الاستثمار العقاري الآمن، إذ يؤثر ذلك على قيمة العقار وسهولة تداوله.

وبالمقابل قد تؤدي المُخالفات لخسائر مادية أو قانونية، لذا تظهر أهمية الامتثال للقوانين من خلال النقاط التالية:

أولاً-استقرار القيمة السوقية للعقارات:

إن العقار الذي يلتزم بالقوانين يُحافظ على قيمته الشرائية.
كما يتمتع بجاذبية عالية لدى المشترين والمُستثمرين.

ثانياً-سهولة عمليات البيع والتأجير:

إن توفر الشروط القانونية لدى العقار، وعدم وجود مخالفات يُسهل من عمليات بيعه أو تأجيره.

ثالثاً-تجنب الغرامات والإجراءات العقابية:

إن عدم الامتثال للقوانين العقارية، من الممكن أن يؤدي لفرض غرامات مالية كبيرة.
وقد تصل العقوبات في بعض الأحيان لإزالة العقار المُخالف (هدمه).

رابعاً-تجنب المخاطر القانونية:

العقارات المُلتزمة بالقوانين العقارية تُجنب مُلاكها الوقوع في أي نزاعات قانونية.
قد تؤدي بنهايتها لخسارة العقار، أو تعقيد عمليات بيعه ونقل ملكيته لمالك آخر.

خامساً-زيادة فُرص التمويل العقاري:

تمنح المصارف العاملة في تركيا قروضاً بسهولة للعقارات المُسجلة بشكل قانوي، بخلاف العقارات المُخالفة.

ما هي المُخالفات التي تؤثر على سعر العقار في تركيا؟

رصد خُبراء العقار في فيرست إسطنبول للاستشارات العقارية، العديد من المُخالفات التي تؤثر بشكل كبير وسلبي على قيمة العقارات التركية، وهذه المُخالفات:

1-عدم تسجيل العقار في مديرية الطابو:

إن تسجيل العقار في مديرية الطابو والحصول على سند الملكية، يشكّل خطوة رئيسية لضمان حقوق المالك.
بالإضافة لتثبيت ملكيته بشكل رسمي، إذ أن هُناك بعض العقارات في تركيا يجري بيعها بدون تسجيلها في الطابو.
الأمر الذي يُعرّض المُشتري الجديد لمخاطر قانونية كبيرة، لذا فإن عدم وجود وثيقة الطابو يُفقد العقار قيمته القانونية.
ما يعني أن مالكه لا يستطيع بيع العقار بسهولة، أو حتى استخدامه من أجل الحصول على قروض عقارية.

وأيضاً قد يتعرض العقار لنزاع قانوني بين المالك والشركة الإنشائية أو الجهات الحكومية، وبالتالي قد تحصل خسارة جزئية أو كلية لقيمة العقار السوقية.

2-التعديلات على الأراضي العامة، أو تواجد العقار ضمن محميّة بيئية:

تُعتبر التعديات على الأراضي العامة أو البناء ضمن مناطق محميّة بيئية من المُخالفات الخطيرة التي تؤثر بشكل كبير على سعر العقار.
في بعض الحالات من الممكن أن يكون العقار مُشيداً على أرض غير مُخصصة للاستخدام السكني.
أو ضمن أرض يُحظر البناء عليها وفقاً للتخطيط العمراني.
يُعرض هذا النوع من المُخالفات المالك لخطورة فقدان العقار، إذ أن السلطات الرسمية قد تتخذ قراراً بهدم المبنى المُخالف.
أو فرض غرامات مالية عالية، كما أن عرض العقار للبيع سيؤدي لعزوف المُشترين عنه بسبب مُخالفته القانونية، إلى جانب انخفاض قيمته السوقية بشكل كبير.

3-استخدام العقار بشكل غير مُطابق للترخيص الممنوح:

تُمنح جميع العقارات في تركيا تراخيص من شأنها أن تُحدد الغرض من استخدامه للسكن، أو التجارة، الصناعة، أو السياحة.

عند استخدام العقار لغرض غير مُرخص به، مثل تحويل شقة سكنية لمكتب تجاري دون إذن رسمي، قيد يفرض ذلك الأمر غرامات مالية.

أو صدور قرار بإغلاق النشاط المُخالف، وهذا التوع من المخالفات يخفض قيمة العقار، إذ يواجه المشتري صعوبات في تعديل وضع العقار القانوني.

مُخالفات إنشائية أو هندسية وتأثيرها على قيمة العقار في تركيا:

كما حدد خُبراء العقار والاستثمار العقاري في تركيا والقانونيون العاملون في هذا القطاع الحيوي، المُخالفات الإنشائية التي من الممكن أن تؤثر على قيمة العقار وهي:

1-البناء غير المُرخص أو المبني خارج المُخططات التنظيمية:

إن البناء الذي لا ترخيص له أو الذي توسع في البناء خارج المُخطط التنظيمي، يُشكل واحداً من أكثر المُخالفات شيوعاً.
حيث تقوم الشركة الإنشائية أحياناً بإعمار مبانٍ من دون الحصول على الترخيص اللازم.
أو التوسع خارج المساحة المسموح بها بموجب ترخيص البناء، الأمر الذي يجعل العقار عُرضة للعقوبات القانونية.

2-عدم الامتثال لمعايير السلامة والجودة:

تفرض القوانين التركية مُتطلبات سلامة وجودة صارمة على المباني الجديدة، لضمان مقاومتها للهزات الأرضية وسلامة الأرواح والممتلكات.
إن العقارات الغير مُلتزمة بمعايير البناء المقاوم للزلازل، أو التي تستخدم مواد بناء عديمة الجودة تفقد جزء كبير من قيمتها السوقية.
يُفضل المشتري دائماً عقاراً ملتزماً بمعايير مقاومة الزلازل والكوارث، لحماية نفسه وأسرته من أي حدث طارئ قد يؤثر على حياتهم.
كما أن العقار المُخالف قد يواجه مشاكل قانونية تتعلق بإصدار تراخيص السكن، وقد يتم منع أصحابها من إجراء تعديلات مستقبلية عليها.

3-الإضافة والتعديل غير القانوني:

يُجري بعض المُلاك أحياناً تعديلات أو إضافات على العقار دون الحصول على ترخيص بذلك.
مثل إضافة شُرفة أو بناء طوابق إضافية أو تقسيم المساحات الداخلية بطريقة غير مُطابقة للمواصفات المُعتمدة.
هذه التعديلات غير القانونية قد تؤثر على قيمة العقار، وقد يضطر المالك المُستقبلي إزالتها وترحيل الردم على نفقته مما يشكل عبء مادي.
عدا عن الغرامات المالية التي ستفرض حتماً على المالك الأصلي، وتُصعّب عليه عملية البناء مستقبلاً.

أهم المخالفات الضريبية والمالية أخرى:

تتعدد المخالفات الضريبية والمالية التي من شأنها أن تؤثر على قيمة العقار في تركيا، وهذه المُخالفات هي:

1-التأخر في سداد الضرائب العقارية:

تشكل الضرائب جزءً من تكاليف شراء عقار في تركيا، وبعضها يسدد لمرة واحدة، والبعض الآخر بشكل شهري أو سنوي.
إن التأخير في سداد الضرائب وتراكمها، قد يصل إلى حجز العقار لحين سداد رسوم مستحقة، أو صدور رهن عقاري بحقه ما يمنع تداوله.
لذلك من الضروري المسارعة بتبرئة ذمم العقار بشكل دوري، لمنحه السلامة القانونية وعدم فرض غرامات كبيرة على التأخير أو تجميد عملية تداوله.

2-عدم الإفصاح عن السعر الحقيقي أثناء التسجيل:

في بعض الأحيان يلجأ بعض المُشترين إلى التكتم عن سعر العقار الذي تم البيع بموجبه.
وذلك في طريقة احتيالية تهدف لتقليل قيمة العقار، بهدف تخفيض الضرائب عليه.
وعند اكتشاف التلاعب بالسعر ستفرض السلطات التركية غرامات إضافية في المستقبل القريب أو البعيد.
وقد يواجه المشترين المُحتملين صعوبات بالحصول على قروض عقارية، إذا كان السعر المُسجل أقبل من السعر الحقيقي للعقار.
كما سيترتب على المالك الجديد سداد فروق ضريبية مستقبلية، إذا اتم تدقيق السجلات المالية للعقار، الأمر الذي من شأنه أن يزيد الأعباء المالية على المشتري.